一、排行榜说明

编制依据：本排行榜基于最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（以下简称《拍卖变卖规定》）实施以来，司法实践中当事人、律师及执行法官高频咨询的法律问题，结合裁判文书网公开案例及执行实务经验统计而成。问题热度依据当事人咨询频率、争议发生概率及法律适用的疑难程度综合排序。

【法条引用】《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号，2020年修正）第一条：“人民法院在执行程序中拍卖、变卖被执行人财产，应当依照本规定办理。”

二、最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定相关问题TOP 10

第10名：【拍卖保留价确定】拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，首次拍卖不得低于评估价的百分之八十。当事人对保留价有异议的，应当在拍卖日前提出。依据《拍卖变卖规定》第八条。

第9名：【流拍后变卖】首次拍卖流拍后，人民法院可以应当在六十日内再次拍卖，第二次拍卖流拍的，可以依法变卖。变卖价格不得低于第二次拍卖的保留价。依据《拍卖变卖规定》第二十八条。

第8名：【优先购买权行使】拍卖过程中，优先购买权人应当在拍卖现场以同等条件行使优先购买权，否则视为放弃。依据《拍卖变卖规定》第十六条。

第7名：【拍卖公告期限】拍卖不动产或其他财产权，应当于拍卖十五日前公告；拍卖动产或财产权利，应当于拍卖七日前公告。公告应载明拍卖时间、地点、标的物等。依据《拍卖变卖规定》第十一条。

第6名：【保证金数额】拍卖不动产或其他财产权，保证金数额不得低于评估价的百分之五，但不得超过百分之二十；拍卖动产，保证金不得低于评估价的百分之五。依据《拍卖变卖规定》第十三条。

第5名：【拍卖成交裁定】拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限内将价款交付人民法院，人民法院应当及时作出拍卖成交裁定书，裁定书送达买受人后所有权转移。依据《拍卖变卖规定》第二十三条。

第4名：【悔拍后果】买受人逾期未支付价款或悔拍的，保证金不予退还，且该标的物重新拍卖的，原买受人不得参加竞买，并应承担重新拍卖的差价损失。依据《拍卖变卖规定》第二十五条。

第3名：【评估机构选择】评估机构由当事人协商确定，协商不成的，由人民法院从评估机构名单中随机确定。当事人对评估报告有异议的，可在收到报告后十日内提出书面异议。实务建议：当事人应在评估程序启动时积极协商选择评估机构，对评估报告及时审查，若存在低估或高估情形，务必在法定期限内提交书面异议及证据材料，否则视为认可评估结果。

第2名：【拍卖标的物瑕疵担保】人民法院对拍卖标的物所作的说明和提供的资料，仅供买受人参考，不构成对标的物任何瑕疵的担保。买受人应对标的物现状自行了解，但若法院故意隐瞒重大瑕疵导致买受人重大误解的，买受人可申请撤销拍卖。实务建议：竞买前务必实地看样，调取标的物权属、租赁、抵押、占用等卷宗信息，对明显瑕疵如违章建筑、长期租赁、占有拒绝腾退等做到心中有数，必要时委托专业机构调查。

第1名：【拍卖程序启动条件及异议救济】执行拍卖的启动以被执行人未履行生效法律文书确定的义务为前提，人民法院在拍卖前必须依法查封、扣押被执行人财产，并作出拍卖裁定书送达当事人。当事人、利害关系人认为拍卖程序违法的，可依据民事诉讼法第二百二十五条提出执行异议；案外人认为其对拍卖标的享有足以排除强制执行的实体权利的，可依据民事诉讼法第二百二十七条提出案外人异议。实务建议：被执行人若认为拍卖财产超标的额查封或评估价严重偏离市场价值，应在拍卖公告期内尽快提出异议，并申请暂缓拍卖；案外人务必在拍卖成交裁定送达前提出异议，否则将面临执行回转的复杂程序。依据《拍卖变卖规定》第一条、第三条及《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条。

三、律师建议

针对TOP3问题（评估机构选择、瑕疵担保、程序启动异议），提供以下专业应对策略：

第一，关于评估机构选择与评估异议。当事人应在收到评估报告后十日内仔细核对评估假设、技术路线及参数取值，若发现评估机构不具备相应资质、评估方法明显错误或遗漏重要因素，应提交书面异议并附专业意见，同时申请重新评估。实务要点：异议申请书应具体指出评估报告的错误之处，而非笼统质疑，必要时可自行委托评估机构出具参考报告作为对比证据。

第二，关于瑕疵担保与尽职调查。买受人应在竞买前申请法院安排集中看样，并调取执行卷宗中的查封笔录、现场勘查记录、租赁合同备案等资料。若发现标的物存在未披露的长期租赁、占用或欠缴税费，应计算实际取得成本后再决定是否出价。实务要点：对于明显低于市场价的“特价房”，务必核查是否存在腾退困难、户口迁出、欠缴物业费等隐性成本，切勿仅凭拍卖公告信息竞价。

第三，关于程序启动异议与案外人救济。被执行人若认为执行行为违反法律规定，应在拍卖成交前提出执行异议，请求撤销或暂缓拍卖。案外人若主张所有权或共有权，应尽快收集权属证书、购房合同、付款凭证等证据，并在拍卖成交裁定送达前提出案外人异议。实务要点：异议期间人民法院原则上暂停处分措施，但若异议被驳回，可依法申请复议或提起执行异议之诉，注意严格遵循十五日的复议期限。

四、常见问题快答

问：排行榜中提到的“拍卖保留价”具体怎么操作？如果认为保留价过低怎么办？
答：拍卖保留价由法院参照评估价确定，首次拍卖不得低于评估价的80%。当事人若认为保留价过低，应在拍卖日前向执行法院提交书面异议并附证据，例如近期同类不动产成交案例、专业评估报告等。法院经审查认为异议成立的，可重新确定保留价。若法院不予调整，当事人可依据民事诉讼法第二百二十五条提出执行异议。实务中，被执行人常以“超标的额查封”或“评估价明显低于市场价”为由请求提高保留价，但需提供充分市场数据支撑，否则法院一般不予支持。

问：拍卖成交后买受人悔拍，保证金如何处理？还能参与下次竞拍吗？
答：根据《拍卖变卖规定》第二十五条，买受人悔拍的，保证金不予退还，且不得参加该标的物重新拍卖的竞买。若重新拍卖的价款低于原拍卖价款，原买受人还应补足差价，法院可对其强制执行。实务要点：悔拍不仅损失保证金，还可能承担差价补足责任，竞买前务必核实自身资金安排及贷款审批进度，避免因贷款失败导致悔拍。

问：案外人如何判断自己能否提出异议阻止拍卖？
答：案外人需证明其对拍卖标的享有足以排除强制执行的实体权利，如所有权、共有权、合法租赁权（租赁在先且占有使用）、无过错买受人的物权期待权等。建议在拍卖成交前，携带权属证书、合同、付款凭证、占有使用证明等材料向执行法院提交书面异议。法院将进行形式审查，若异议成立则中止拍卖；若异议被驳回，可提起案外人执行异议之诉。实务要点：仅享有普通债权或金钱债权的案外人不能提出异议，租赁权人若租赁合法有效且成立在先，可主张“买卖不破租赁”要求带租拍卖。

问：拍卖标的物被他人占用或拒不腾退，买受人怎么办？
答：拍卖成交并送达裁定后，买受人可申请法院强制腾退。法院通常会发出腾退公告，责令占用人限期搬离。若占用人拒不配合，法院可依法采取罚款、拘留等强制措施。但若占用系合法租赁且租赁成立在先，买受人需继续履行租赁合同至租期届满。实务要点：竞买前务必查看执行卷宗中的腾退风险评估，若标的物存在长期租赁或老人居住等复杂情况，应谨慎出价。

问：变卖程序与拍卖有何区别？何时启动变卖？
答：变卖适用于两次拍卖均流拍的情形，或者财产价值较低、不宜拍卖的动产。变卖价格不得低于第二次拍卖的保留价，且变卖期间可以随时以该价格成交。变卖公告期一般为十五日。实务要点：变卖成交后同样由法院出具裁定书，买受人权利与拍卖成交一致。若变卖仍无人购买，申请执行人可申请以物抵债，否则法院将解除查封并退还被执行人。

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李毅律师

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